不動産・土地の名義変更は当事務所にお任せください
不動産の名義変更や土地、不動産の名義変更といっても、様々な方法があります。書類を作って、届けるという作業には変わりありませんが、置かれている状況によって、その流れが違ってくることもあります。一般的には、以下のようなケースで、名義変更が必要になります。
- 不動産を売買したとき
- 不動産を生前贈与したとき
- 離婚して、不動産の名義を変更するとき
- 不動産の所有者が亡くなったとき
- 不動産の所有者の住所、氏名を変更するとき
- 共有している不動産の名義または持分を変更したいとき
上記に当てはまるようであれば、当事務所で対応可能ですので、お気軽にお問合せください。
所有権保存登記、移転登記とは
所有権の登記のない不動産について、初めてされる所有権の登記のことをいいます。
建物が新築されると、最初の所有者は１カ月以内に建物の物理的状況（どのような建物か）を公示する「表示登記」を行います。
それに続いて登記用紙の甲区に、「誰が所有者か」を示す「所有権保存登記」が記載されます。
以後、この保存登記を基礎として売買や相続といった所有権の移転や抵当権の設定・抹消といった不動産の権利変動に関する登記がなされます。
所有権保存登記は、所有者の任意とされています。
つまり、その不動産をめぐって他人と所有権争いをしているなどの対抗問題を生じない限り、登記をしなくても差し支えはありません。
しかし、不動産の所有権が移転したり、その不動産に権利が設定されたりする場合には、それらの契約の相手方は自分の権利がゆるぎないものとなることを希望します。これが「対抗要件を具備する」ということになるわけですが、そのためにはそもそも所有権保存登記をしなければ、他の登記をすることはできず、対抗要件も満たすことができません。したがって、建物の購入に際して金融機関から借り入れをし、土地・建物に抵当権を設定するためには、所有権保存登記が絶対に不可欠となります。
所有権保存登記の申請者は不動産登記法で決められています。
原則として、表題部（表示登記の内容を記載している部分）に所有者として記載された者が単独で申請します。
ただし、所有者がすでに死亡している場合は相続人が自分の名義で保存登記を申請することもできます。
申請先は、不動産の所在地を管轄する各法務局です。
土地・不動産の名義変更に関するQ&A
ここでは、土地・不動産の名義変更で、お客様から良く頂戴する質問と、その質問に対する答えを掲載します。
もし、同じようなお悩みをお持ちでしたら、ご遠慮なくお問合せください。当事務所が力になれると思います。
Ｑ）不動産登記とは？
Ａ）その不動産の所在や地番、また種類や面積などの物理的状況と所有権などの権利関係を登記簿に記載し、これを公示することによって、不動産取引の安全と円滑を図ろうとする制度です。
物理的状況を公示するのを「表示の登記」といい、主として、土地であれば所在・地番地目・地積が、建物であれば所在・家屋番号・種類・構造・床面積が登記簿の表題部に記載されます。
これに対して、権利に関する登記は、所有権や抵当権、地上権などの移転、設定、変更などを第三者に主張するために必要なもので、登記簿の権利部の甲区（所有権に関する登記事項を記載する）、または乙区（所有権以外の権利に関する登記事項を記載する）に記載されます。
Ｑ）不動産の名義変更で注意することはありますか？
Ａ）不動産登記法では、所有者を変更するには法律上の原因または事実の存在が原則として必要になります。
不動産を売買・贈与又は相続した、若しくは、時効によって不動産を取得した、借金の返済として不動産を渡した、だから名義の変更をしたい、という理由が必要になるのです。
法律上の理由もなく不動産の名義変更は原則できません。
具体的な理由がある場合には、それを証明する登記原因証明情報を作成し、他の必要書類と合わせて法務局に提出し、登記申請をします。
Ｑ）名義変更はいつまでにするべき？
Ａ）不動産登記の名義変更は、第三者に対してこの不動産の所有者が変わったことを登記記録に公示する手段ですから、名義変更するもしないも自由になります。
但し、実態に合った公示をしておかないと、無用なトラブルや相続が数次に発生した場合に余計な手間暇がかかりますので、変更が生じた場合は、速やかに登記手続をすることをお勧めします。
Ｑ）相続登記で相続関係説明図を添付した場合は、（除）戸籍謄本は原本還付手続きなしに返却してもらえますか。
Ａ）戸籍謄本等は、返却してもらえます。
ただ、以前とは違い、「相続証明書全部」をそのまま返却することは認めらなくなったため、“遺言書”“遺産分割協議書”“相続分なきことの証明書”などは、原本証明したものを登記所に保管することになります。
また、一部の戸籍がとれないために提出する、「他に相続人がいない」旨の証明書と印鑑証明書などは、原本還付することになります。
訴訟に必要など、利害関係人として正当な理由があることの書面を提示すれば、“遺言書”“遺産分割協議書”“相続分なきことの証明書”などは、登記所で閲覧できるようにするためです。
複数の共同相続人がいるのに、そのうち一人が勝手に単独相続登記をしたので、他の共同相続人が訴訟を起こそうとして閲覧したら、相続関係説明図しかなかったということはなくなるわけです。
Ｑ）遺贈の場合は遺言書を登記済証にできるのでしょうか。
Ａ）遺言書には、登記済証としての適格性がないので、できません。
肝心な登記原因の記載がないためです。
別途、申請書の写しを添付します。
Ｑ）郵送で登記申請した場合、補正は郵送では駄目なのですか。
Ａ）万一補正があるとき、訂正後の登記申請書、あるいは添付書面を郵送する方法、正誤を明らかにした補正書を郵送する方法ですることができます。
直接申請書、あるいは添付書面を補正するときは、登記官の面前でするしかないので、その場合は出頭しなければなりません。
なお、受領印を押印する必要がある権利の登記済証は郵送してもらえません。
登記完了から3ヶ月以内に登記済証を受領しなかった場合、廃棄処分になります。
Ｑ）銀行が抵当権者の場合、取扱店の変更にも、登記原因証明情報は必要でしょうか。
Ａ）取扱店のように登記原因日付が登記事項でない登記については、特別に登記原因証明情報は添付する必要がないと考えられます。
委任状に取扱店の変更について記載すれば良いと思います。
登記所によって取り扱いが違う可能性もありますが、従来と取り扱いを変更するものではないとされているようです。
Ｑ）（根）抵当権抹消登記の登記済証に関しては、郵送による交付を依頼することができますか。
Ａ）切手を貼った返信用封筒を添付すれば、（根）抵当権抹消登記の 「登記権利者の登記済証」、「全部抹消された登記義務者の登記済証」については、可能です。
ただし、「一部抹消された登記義務者の登記済証」は、窓口で受付帳、または適宜様式の帳簿に申請書に押印したものと同一印を押印して受領者の本人確認をした後に交付されることになります。
Ｑ）未指定庁で報告書形式の登記原因証明情報を登記済証にしたいのですが。
Ａ）2通作成し、1通を「登記原因証明情報」として添付し、もう一通を「登記済証用」として提出します。
Ｑ）登記済証の提出がなくて事前通知が発送された後、申出期間中に同一不動産に対して、他の登記申請があったときはどうなりますか。
Ａ）事前通知が必要なときも、仮受付ではなく本受付されるため、その場合は先順位となりますので、後からの登記申請は保留扱いです。
特別な事情でもない限り、事前通知に対する適格な申出があれば先順位のものとして登記は実行されます。
Ｑ）登記済証（登記識別情報）を提出（提供）できない正当な理由は何をもって判断するのですか。
Ａ）正当理由の有無についての登記官の判断は、申請書のみによってなされます。
Ｑ）所有者の持分を間違って登記した場合は？
Ａ）二人名義なのに一人名義で登記してしまった、又は、二人以上の名義でその持分割合を間違って登記してしまった場合は、最初から登記が間違っていたという理由で、名義を更正する方法があります。
但し、後順位に抵当権等が設定されている状態では、更正登記が出来ない場合もあります。
Ｑ）オンライン申請って誰でも出来るの？
Ａ）オンラインで申請するためには、司法書士に依頼する場合でも、ご自身の住基カードの登録が必須になります。
本人で登記申請するならなおさらです。
オンライン申請を選択できないとなると、従来通り書面で申請します。
すべての法務局でオンライン申請の受付準備が整っているわけではありません。
Ｑ）内縁関係を解消する場合でも、財産分与による所有権移転登記をすることができますか？
Ａ）できます。
内縁解消の場合においても財産分与の請求は認められるので、そのような場合であることが判明すれば、財産分与を原因とする所有権移転登記はできます。
Ｑ）住宅を建築するため農地を買い求めたのですが、農地を住宅用地に利用するにはどのような手続が必要なのでしょうか？
Ａ）農地の所有権移転や利用権の設定、または農地以外のものに利用するには、農地法の規定に従い農業委員会または都道府県知事の許可を受けなければなりません。
許可を受けずにおこなった売買などは、その効力がなく、所有権の移転ができません。
この時点の契約は、条件付き売買か売買予約になります。
この場合、当事者の住民票、取得する農地の登記事項全部証明書や建築予定の建物の図面など必要な書類を取り揃え、都道府県知事に対し農地転用の許可申請をおこないます。
また、開発許可など他の行政法規の許可を得なければならない場合がありますので、詳細は当該地域の農業委員会に問い合せて下さい。
この許可を受けた後、本契約の締結などをおこない所有権を取得します。
Ｑ）遺産分割協議を全員の合意で解除し、やり直すことはできますか。
Ａ）できます。
日本の民法は契約自由の原則を採用しており、その内容が公序良俗に違反しない限りは有効、つまり、全員の合意さえあれば、遺産分割をやり直すことを、制限していません。
不動産登記においても、遺産分割協議書を添付してなされた相続登記を、錯誤を原因として抹消し、新たな遺産分割協議書を添付して再度の相続登記を申請することができます。
その他、名義変更のタイミング
花沢事務所では、不動産や土地の名義変更のほか、相続手続きで必要となる名義変更や相続登記、離婚により発生する諸手続き、財産分与の手続きに伴う名義変更、住宅ローンの借り換えに伴う抵当権設定・抵当権抹消登記の申請手続き、会社設立や法人登記など、さまざまな名義変更のお手伝いをします。
名義変更でお悩みの方は、当事務所までお気軽にご相談ください。
■相続と名義変更
遺産分割協議書、不動産・自動車・銀行・株券・生命保険の名義変更、遺族年金、相続登記（所有権保存登記、所有権移転登記）、贈与に伴う名義変更 など
■離婚と名義変更
離婚協議書、財産分与登記 など
■住宅ローンと名義変更
借換登記、抵当権設定登記、抵当権抹消登記 など
■会社設立と名義変更
株式会社設立登記、合同会社設立登記、一般社団法人設立、役員変更登記、本店移転登記、支店設立登記、増資・減資 など
