不動産登記簿に記載されている方が亡くなった場合、以下の流れで必ず名義変更手続きをする必要があります。
- 戸籍収集
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本と住民票除票 - 固定資産税評価証明書を請求
市町村役場に固定資産税評価証明書を請求
相続人全員の戸籍抄本 収集 - 遺産分割協議書を作成
相続人全員の署名・押印（実印）・印鑑証明書添付した、遺産分割協議書の作成 - 登記申請
必要書類を準備したら、管轄する法務局に登記申請
相続による不動産の名義変更には、上記の工程にあるように手間と時間がかかります。花沢事務所では、相続による不動産手続きに慣れたスタッフが迅速・丁寧に作業させていただきます。面倒な戸籍収集や遺産分割協議書作成も含めてお任せください。
相続登記の相談事例
相続財産の土地に全く知らない抵当権が付いていた
ご依頼背景
お父様がなくなって御長男Aさんが自宅の土地と建物を相続しました。
相続登記をするため当事務所で登記簿を調査したところ土地に明治時代の古い抵当権(抵当権者Bさん)がついていました。
債権額は１００円で抵当権者Bさんのことは、長男Aさんは全く知らないとのこと。
花沢事務所の対応内容
今後もし、建物を建て替えるために住宅ローンを借りる、若しくは売却するには抵当権が付いたままではできません。
まず、住所・氏名からその抵当権者Bさん及びBさんの相続人を捜しましたが、全く手がかりがありません。
内容証明郵便で登記上の抵当権者Bさんあてに手紙を送りましたが、宛先不明で返ってきました。
そこで債権額から利息、損害金等をを計算して、今の返済額の供託をしました(2000円程度)。
手を尽くしたけど相続人がいなかった証明書等、帰ってきた内容証明郵便、そして供託の書類をつけて無事に抵当権の抹消登記ができました。
自宅の土地建物以外にも共有持分があった
ご依頼背景
ご主人様を亡くした奥様が相談に来られました。 家族は奥様とご長男さんの二人のみでした。ご長男さんがいろいろ調べて、戸籍の取得と遺産分割協議書の作成もしたので、自宅の相続登記だけしてほしいとのことでした。
花沢事務所の対応内容
まず、ご長男さんが集めた戸籍を確認したところ、相続人は奥様とご長男さんで間違いありませんでした。遺産分割協議書の内容についても自宅の土地と建物の記載を含め、特に問題はありませんでした。
ここで念のため他に不動産がないかどうか、市役所で名寄を取得して、確認しました。すると、協議書に記載してあった自宅の土地建物以外に、自宅に接する私道部分にも共有持分があることが判明しました。
道路部分は税法上非課税として扱われるため、固定資産税の納税通知書に記載されていないことがよくあります。 遺産分割協議書を作り直し、不動産を漏らすことなく相続登記を完了することができました。
相続があってから20年、相続人の一人がどこにいるか分からない
ご依頼背景
お父様がお亡くなりになって20年近く経つ状況でAさん(長女)から相続登記をしたいとのご相談がありました。
もう一人の相続人である姪Cさんの行方が分からず、遺産分割ができなくあきらめていたのですが、息子夫婦と同居するためローンを作って二世帯住宅に建て替えるため土地の名義変更をしたいとのことです。
詳しく聞いたところ、依頼人のAさんには弟のBさんがいたのですが、弟Bさんはお父さんが亡くなられて間もなく、事故でお亡くなりになってしまったそうです。
弟Bさんには娘のCさんがいたのですが、弟Bさんは離婚して娘Cさんは奥さんに引き取られたので弟Bさんが亡くなってからは、Aさんの姪にあたるCさんの行方が全くわからなかったそうです。
花沢事務所の対応内容
当事務所で相続に必要な戸籍等を集めたところ、姪のCさんはBさんとその奥さんとの離婚後母親の実家である北海道に引っ越されて、そちらで生活し、今では一児の母となっていました。
当事務所からCさんにお手紙を出して連絡しました。
そうしたところCさんより連絡があり、印鑑代をお支払する程度で、遺産分割協議に応じていただけました。
Aさんは無事相続登記を終え、二世帯住宅を建てることができました。
Aさんから、良くしてくれている息子夫婦と一緒に住むことができることが今後の生活の楽しみだとおっしゃっていただけました。
海外在住の相続人がいるケース
ご依頼背景
父親が死亡し、相続人である長男Ａさんより「土地の名義をすべて自分の名義に変更したいのだが、もう一人の相続人長女Ｂ子さんはアメリカ在住の為、どのように手続きを進めれば良いのか」とのご相談がありました。
花沢事務所の対応内容
遺産分割協議書には、相続人全員の印鑑証明書と実印が必要になります。しかし、海外に住所がある方の場合、印鑑証明書は取得できませんので、その代わりにサイン証明書が必要となります。サイン証明書・在留証明書は、各国にある日本の領事館にて作成して頂く書類となります。
当事務所では、事前に長男Ａさんから長女Ｂ子さんへ協議内容の意思確認をしていただいたうえで、遺産分割協議書を長女Ｂ子さんにお送りし、領事館でサイン証明を添付した協議書をご返送いただき、無事に相続登記をさせていただきました。
住宅ローンがまだ残っているケース
ご依頼背景
ご依頼者である奥様は、１か月前にご主人様を亡くされました。ご主人様は４０歳で亡くなってしまったとのことです。現在お住まいのマンションは住宅ローンが残っており、子供はまだ幼稚園生のため、今後住宅ローンの返済を続けていくのは厳しく、売却するしかないと考えて、名義変更のご相談に来られました。
花沢事務所の対応内容
ローンも相続財産の一部となり、相続人が負担することになります。
しかし、住宅ローンの場合、団体信用生命保険（通称「団信」）に加入していることが多く、住宅ローンの借主が死亡した場合、残っているローンは団体信用生命保険で全額返済されます。
今回のケースも、団体信用生命保険がついていたため、住宅ローンはなくなりました。 相続人であるお子様は未成年であったため、家庭裁判所に特別代理人選任申立行った上で、 相続登記をし、住宅ローンの抵当権を抹消することができました。
